Vastgoedbeleggers worden offensiever

Herstel, risicobereidheid en opwaarts potentieel. Volgens ING geldt dit sterk voor beleggers in beursgenoteerd vastgoed.

Door de kredietcrisis heeft onroerend goed een kolossale tik gekregen. Buiten de beurs om kregen verschillende vastgoed-cv's problemen om te voldoen aan de betalingsverplichtingen. Koersen van genoteerde vastgoedfondsen als VastNed Industrial, Prologis en Wereldhave staan nog ruim onder de niveaus van pre-Lehman Brothers, al geldt dat ook voor tal van andere bedrijven en sectoren.

Maar dat kan veranderen, stellen drie analisten van het Europese Vastgoed Team van ING. 'Het grote graven: de impact van de ontwikkelpijplijn op genoteerd vastgoed', luidt de titel van het rapport dat zij recentelijk publiceerden. Daarin signaleren ze een ommeslag.

Vastgoedportefeuilles

Tijdens de crisis was de intrinsieke waarde van de vastgoedportefeuilles een goede waarderingsmethode, zegt hoofd Europese vastgoed-analyse Arjan Knibbe. De intrinsieke waarde op basis van boekhoudmethode IFRS is de waarde die overblijft na aftrek van alle te betalen belastingen bij liquidatie. Het gaat dan vooral om overdrachtsbelasting en vermogenswinstbelasting. Volgens ING is liquidatie voor vastgoedbeleggers niet meer aan de orde en zijn die belastingen dus minder relevant.

'De markt is beter geworden en de vraag van beleggers naar winkelcentra is toegenomen', aldus Knibbe in een toelichting op het rapport. Gevolg is dat de bank haar koersdoelen met gemiddeld 5% heeft verhoogd, en voor de Nederlandse fondsen met 7%. ING wordt positiever op bedrijven met een grote pijplijn, ofwel projecten in ontwikkeling. Dat kunnen uitbreidingen zijn van bestaand vastgoed, of de bouw van compleet nieuwe panden en winkelcentra.

Projecten in ontwikkeling

Projecten in ontwikkeling zijn risicovoller dan beleggingen. Het zijn verplichtingen waar nog geen inkomsten tegenover staan. In 2009 werden vastgoedbeleggers die zich inlieten met projectontwikkeling gemeden. Knibbe spreekt daarbij van 'een korting op de intrinsieke waarde', bij dergelijke fondsen, uit angst voor mogelijke verliezen. Vorig jaar was de waardering neutraal. 'Voor eind 2011 verwachten we dat beleggers een premie betalen voor blootstelling aan projectontwikkeling', aldus Knibbe. 'En dat wordt alleen betaald als een bedrijf groei van winst of eigen vermogen per aandeel laat zien.'

Corio is daarbij de Nederlandse favoriet van ING. 'Daar zijn we razend enthousiast over', zegt het hoofd vastgoedanalyse. De geplande projectontwikkeling van euro 3 mrd komt overeen met 42% van de totale beleggingen van Corio. Zo is Corio eigenaar van Hoog Catharijne, dat belangrijk wordt uitgebreid in de komende jaren. Het bedrijf heeft in 2010 een grote Duitse deal gesloten. Nummer twee op de lijst is Wereldhave, waarvan projectontwikkeling overeenkomt met 22% van de totale beleggingen. Bij Nieuwe Steen en VastNed Offices/Industrial is dat veel minder. 'Die bedrijven zijn meer eigenaar van vastgoed', zegt Knibbe.

Nederlandse kantorenmarkt

Reden van de kleinere pijplijn van die twee zijn de mindere vooruitzichten van de Nederlandse kantorenmarkt. Want het herstel wordt niet over de volle breedte van de vastgoedmarkt gedragen. Vooral met winkelcentra gaat het goed. 'De meeste kantorenmarkten trekken veel minder hard aan.'

Door de enorme vraag van beleggers stijgen de waardes van onroerend goed harder dan de huren, die maar zeer geleidelijk stijgen. Het is een trend die past bij de economische cyclus, zegt Knibbe. 'Veel beleggers willen die winkelcentra hebben. Daarnaast durven ze weer risico te nemen.'

Bron: Financieel Dagblad